Umowę przedwstępną strony zawierają w sytuacji kiedy nie chcą albo nie mogą jeszcze zawrzeć umowy przyrzeczonej, a chcą zabezpieczyć umówione warunki, chociażby wysokość ceny i zapewnić sobie możliwość zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości.
W praktyce oznacza to, że po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący mogą rozpocząć procedurę w banku, składając odpowiednie dokumenty w celu otrzymania kredytu na zakup nieruchomości.

Ile zadatku przy umowie przedwstępnej?

Zgodnie z treścią art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, zadatek dany przy umowie przedwstępnej ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet ceny, a w razie rozwiązania umowy przedwstępnej zadatek powinien być zwrócony. Wysokość zadatku nie jest ustawowo określona. Zwyczajowo przyjmuje się, że wysokość zadatku wynosi w granicach 10-20% wartości nieruchomości.

Umowa przedwstępna- zaliczka

Zaliczka nie zabezpiecza umowy tak jak zadatek. Strony przedwstępnej umowy sprzedaży mogą ustalić, że poza zadatkiem zostanie zapłacona zaliczka. Jest ona, podobnie jak zadatek zaliczana na poczet ceny w przypadku zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej podlega zwrotowi.

Prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

Na zgodny wniosek stron w umowie przedwstępnej można zamieścić postanowienia dodatkowe, takimi postanowieniami mogą być np. prawo odstąpienia, kara umowna, zaliczka. Zgodnie z treścią art. 396. Kodeksu cywilnego jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy pieniędzy, a oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej?

Zgodnie z treścią art. 390 § 3: roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dotyczy to roszczeń odnoszących się do obowiązków wynikających z zawartej umowy przedwstępnej i tych powstałych wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązków (zadatek, kara umowna). Termin jednego roku jest obliczany od dnia kiedy umowa przyrzeczona miała być zawarta, ta data wyznacza początek biegu przedawnienia roszczeń o zawarcie przyrzeczonej umowy i roszczeń odszkodowawczych.

Śmierć sprzedającego a umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna nie wygasa wskutek śmierci zobowiązanego do sprzedaży. Zgodnie z treścią art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jego spadkobierców. W praktyce oznacza to, że kupujący ma prawo domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, a umowa ta będzie zawarta ze spadkobiercami zobowiązanego do zawarcia przyrzeczonej umowy.

Czy warto wpisać roszczenie z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?

Wpis roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zabezpiecza kupującego przed sytuacją, w której nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej. Jeśli umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, to notariusz po podpisaniu umowy składa wniosek wieczystoksięgowy o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Taki wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 150 zł, a jego wykreślenie to koszt 75 zł.